Il termine speculazione ha, nel linguaggio comune, una valenza piuttosto negativa. Di solito la speculazione è una forma di investimento in cui l’attività di previsione è puramente soggettiva: l’investitore ha certe aspettative che, se realizzate, generano un utile, altrimenti una perdita.
Da punto di vista psicologico la speculazione può essere di due tipi: attiva o passiva. Una speculazione attiva si ha quando il soggetto con azioni precedenti, volute (spesso con l’ausilio di mezzi non del tutto legali) o fortuite, ha un grado di informazione superiore a un generico partecipante del mercato in cui opera. È passiva quando manca un surplus di informazione e l’investimento viene fatto in base a considerazioni generali.
Un caso di speculazione attiva si ha quando Tizio acquista un terreno agricolo sapendo da informazioni sottobanco che di lì a poco questo diventerà edificabile; è invece passiva l’azione di Caio che acquista un terreno sperando che prima o poi esso diventi edificabile. L’azione di Caio può trasformarsi in un boomerang nel momento in cui il suo terreno verrà espropriato, magari a un prezzo leggermente minore di quello di acquisto, per la costruzione di una strada!
Altro esempio di speculazione passiva si ha per esempio nel campo tecnologico quando Sempronio decide di acquistare le azioni di una multinazionale perché “si sa” che questa immetterà sul mercato un computer fantastico. Poiché lo sanno tutti, è impensabile che una notizia così banale possa generare profitto. Spesso accade che il titolo salga su per poi afflosciarsi alle prime difficoltà del nuovo prodotto, prima che Sempronio abbia tempo di vendere le sue azioni. Anche in questo caso, solo lo speculatore attivo, che “prima” degli altri sa cosa succederà, potrà realizzare profitti.
In linea generale
è ottimistico sperare di guadagnare con speculazioni passive.
La gente continua a provarci perché per l’effetto risultato si diffondono le voci delle speculazioni riuscite e “muoiono” le voci dei fallimenti. Il discorso è molto simile a quello dei giochi non equi: la speculazione passiva è il lotto di chi ama credere che l’economia sia una scienza dai risultati facilmente predicibili. Se così fosse i maggiori economisti sarebbero gli uomini più ricchi della Terra, cosa che non è (non a caso una nota affermazione parla dell’economia come la scienza meno esatta dopo… l’astrologia).
A volte la speculazione passiva si manifesta anche come un’idea semplice (che chiunque potrebbe avere) che non viene vagliata in modo critico, ma viene accettata ottimisticamente. L’idea in sé potrebbe essere buona, ma ciò che la rende dubbia è la mancanza di analisi.
Vediamo un esempio. Decido di acquistare una casa con un mutuo, di affittarla, di pagare il mutuo con l’affitto e di ritrovarmi dopo 25 anni proprietario di una casa senza aver sborsato un euro. L’idea sembra buona e mi ci butto. Una persona più cauta avrebbe per lo meno attuato un’analisi del problema per vedere gli eventuali vantaggi dell’operazione (senza cioè innamorarsi della propria idea).
Ecco un’analisi molto semplificata.
Per motivi di semplicità supponiamo che nei 25 anni l’inflazione sia nulla (se non lo fosse, nel caso dovessimo considerare rendimenti, dobbiamo considerarli al netto dell’inflazione). È infatti importante capire il ruolo di un’eventuale inflazione nel modello.
Ecco i principali parametri del modello, facilmente implementabile con un foglio Excel (cliccate sul link per scaricarlo, rispondendo Annulla alla richiesta di password).
- Valore dell’immobile: 140.000.
- Mutuo su 140.000 euro (25 anni): 900 mensili circa (fonte: http://www.mutuionline.it/).
- Affitto locale non arredato: 4% del valore.
- Spese iniziali: 18.000 euro; le spese iniziali sono il 10% di tasse per la seconda casa (da costruttore), spese notarili, di accensione del mutuo.
- Spese straordinarie: 7.000 euro in 25 anni; sono principalmente le spese per l’acquisto delle caldaie (vita media 8-10 anni) e la tinteggiatura dei locali. Sono 350 euro all’anno circa.
- Spese ordinarie: 1.000 euro all’anno (imposte, manutenzione caldaia, assicurazione ecc.).
- Spese personale di gestione: 1.000 euro (50 ore x 20 euro all’ora); si devono conteggiare anche se la gestione è fatta direttamente dal proprietario.
Il totale annuo delle spese (straordinarie, ordinarie e di gestione) è di 2.350 euro.
Si suppone di non arredare il locale perché ciò, a fronte di un incremento dell’affitto (diciamo un possibile 5%), comporterebbe la necessità di acquistare e rinnovare nei 25 anni l’arredamento per i vari inquilini.
Ogni anno si spendono per il mutuo 10.800 euro e se ne incassano 5.600. Poiché si pagano le tasse (supponiamo un’aliquota del 30% circa) sull’85% dell’affitto, rimarranno circa 4.200 euro netti.
In totale si dovranno pagare 8.950 euro circa all’anno, cioè oltre 225.000 euro da sommare ai 18.000 euro di spese iniziali.
In 25 anni si pagherà pertanto una cifra ben superiore al valore dell’immobile: a causa del mutuo saremo sotto di circa 100.000 euro rispetto al valore originario dell’immobile. Se la casa si sarà rivalutata realmente (cioè al netto dell’inflazione) di tale somma, saremo in pareggio. Molto probabilmente anche il mercato mobiliare si sarà rivalutato e dovremmo comunque confrontare il risultato con quello che si avrebbe investendo ogni anno le somme pagate per la casa.
Da questi dati sembra essere sicuramente più conveniente e meno coinvolgente investire in altro modo semplicemente i circa 9.000 euro di spese all’anno.
Se poi ci si fosse innamorati della propria idea e si volesse “farla tornare a ogni costo” occorrerebbe indagare le seguenti possibilità:
- riesco a ottenere in qualche modo molto più del 4% d’affitto?
- Mi conviene arredare l’appartamento per spuntare un po’ più d’affitto?
- Riesco a ottenere un mutuo più favorevole?
- Riesco a minimizzare le spese iniziali, quelle di gestione, quelle ordinarie e quelle straordinarie?
Ovviamente posso pormi anche problemi più generali:
- Che problemi “economici” posso avere dagli affittuari?
- Non rimarrò scoperto per qualche periodo?
- Quanto si può rivalutare la casa al netto dell’inflazione?
- Quanto si potrebbero rivalutare i miei soldi (sempre al netto dell’inflazione) nel caso in cui decidessi di fare un piano di accumulo per acquistare la casa dopo 25 anni? Ecc.
Come si vede, non è possibile prendere una decisione sensata senza conti esatti e molto dettagliati. È questa la differenza fondamentale fra una speculazione passiva e un investimento oculato.
LA MAIL
Sto per ricevere una parte di un eredità consistente. Come investirla?
La tua domanda richiederebbe un libro intero per essere sviscerata, quindi è più opportuno metterti in guardia dai grossi errori che suggerirti fini dettagli operativi.
Innanzitutto senza una competenza reale è abbastanza assurdo buttarsi in cose troppo complicate (per esempio azioni ad alto rischio a lungo termine). Certo ci si può fare aiutare da un esperto, ma allora tanto vale fidarsi totalmente di lui. In questo caso è utile capire che, se nemmeno un Nobel per l’economia sa prevedere investimenti redditizi, come può farlo un semplice bancario?
In economia troppa gente vende competenza sfruttando momenti favorevoli, salvo, quando i momenti favorevoli non sono… dare la colpa alle congiunture astrali.
Considera che un famoso detto ritiene l’economia la seconda scienza meno affidabile, seconda solo all’astrologia.
Nel mercato immobiliare è ottimistico sperare di acquistare una o più case e guadagnare automaticamente. Ci vuole anche una certa competenza dell’affare, una certa visione del futuro (cioè di ciò che si rivaluta e ciò che non lo fa, magari perché dopo dieci anni ti costruiscono una discarica nei pressi) oppure (affitti) occorre calcolare il tempo da dedicare alla gestione dell’immobile, le tasse ecc.
Nel mercato mobiliare è ancora peggio perché tanti begli strumenti ti illudono di guadagnare.
Il punto è che chi ti vende un prodotto si basa su ciò che è successo in passato, senza dire chiaramente che il passato con il futuro poco c’entra (anche perché pochi decenni non sono statisticamente significativi per dedurre qualcosa di sensato). Non a caso, non so se lo sai, ma negli ultimi anni è stato veramente per pochi avere un guadagno netto (cioè tolte le inflazioni e le spese di gestione), molti ci hanno semplicemente… perso.
Si devono citare anche i rischi individuali: troppo gente investe una somma credendo che si possa ritirare in ogni momento (mi sposo, devo comprare la casa nuova, l’auto nuova, devo fare un regalo al figlio ecc.). Disastro. Il “momento” arriva sempre quando i tuoi investimenti vanno giù. Quanto più uno cerca un probabile guadagno, tanto più si espone a rischi. Ammesso e non concesso che uno riesca a guadagnare il 2% netto all’anno (cioè oltre il 20% in 10 anni), nei dieci anni ci può essere un periodo di 2-3 anni in cui sei sotto del 5%. Se il “momento” di vendita arriva in quel periodo, a che è valso aver investito in una strategia “furba”?. Quindi si può investire una cifra, sapendo che per 10 anni non la tocchi e che dopo puoi toccarla solo se sei in attivo. Se hai bisogno una liquidità notevole, non si deve investire in scelte a medio-lungo termine.
Attualmente, se una persona ha un capitale serio (cioè che può lasciare fermo per un tempo sicuramente medio-lungo) inferiore ai 100.000 euro, è meglio che investa solo in prodotti sicuri e a brevissimo termine, accontentandosi di non perdere sull’inflazione. Se il capitale è superiore conviene o diventare esperti (ma non di quelli che si illudono di sbancare tutto perché fondi, obbligazioni e azioni rischiano di diventare il superenalotto di chi è mediamente solo un po’ più intelligente di altri) o affidarsi a una persona competente, realistica e onesta. Per scremare gli aspiranti, prova a chiedere quale guadagno netto può aspettarsi una persona con x euro (spara alto): se ti senti rispondere con “sicuramente almeno l’y%” e y supera i pochi punti percentuali, lascia perdere.
Mi domandavo solo se una persona potesse avere altre entrate, oltre a quelle dovute al lavoro.
Penso che nessuno possa confutare questa affermazione: non esiste nessuno (premio Nobel o società) che possa garantirti un guadagno netto (cioè tolte spese e inflazione) decente, cioè di alcuni punti percentuali.
Il discorso è analogo a quello dei maghi: se un mago sapesse veramente prevedere il futuro che bisogno avrebbe di fare consulenze ai clienti? Così se un soggetto riuscisse in modo costante nel tempo a guadagnare, che so, il 4-5% netto potrebbe tranquillamente incrementare a dismisura il suo patrimonio e non avrebbe bisogno di chiedere soldi ad altri per farli fruttare.
A volte si sente Tizio che si vanta di un suo investimento; anche in questo caso si può parlare di effetto risultato: ovviamente degli investimenti non riusciti non racconterà nulla. Alla fine è in pari se non in perdita. In altri casi è abbastanza facile vivere l’ottimismo di un periodo. Nei primi anni ’90 del secolo scorso era possibile credere di spuntare “per sempre” un 5-6% netto all’anno.
Il punto da capire è che non c’è genio che tenga: se il periodo è sfavorevole, senza rischiare oltre misura, nessuno guadagna molto oltre l’inflazione, l’importante è già non perderci.
