L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) di un qualsiasi bene (mobile, mobile registrato, immobile), a titolo originario, in conseguenza del possesso, per un tempo determinato dalla legge.
L’usucapione trova la propria origine, come molti altri dei nostri istituti giuridici, nel diritto degli antichi romani, tanto che i primi riferimenti sono rinvenibili già nelle cosiddette XII tavole, una delle prime codificazioni conosciute. In forza di tale istituto giuridico, un soggetto può diventare proprietario di un bene altrui poiché lo ha utilizzato (o, meglio, posseduto nel senso sopra richiamato) in danno o, comunque, al posto del legittimo titolare del diritto.
Per certi aspetti l’usucapione è simile alla prescrizione poiché per entrambe il decorso del tempo determina un effetto giuridico; nella seconda, come abbiamo visto, la perdita di un diritto, nel primo, invece, l’acquisto di esso. In realtà, i due fenomeni si incontrano in materia di diritto di proprietà; tale diritto, infatti, è imprescrittibile (per quanto io mi possa disinteressare di un bene, non ne perdo, solo per tale comportamento, la proprietà), ma può essere perduto qualora altri possa accampare l’usucapione.
La similitudine tra i due fenomeni è rinvenibile anche nella ragione dell’istituto, che è quella di evitare l’incertezza sulla proprietà di beni.
A certe condizioni, in sostanza, il diritto preferisce attribuire la proprietà a un soggetto che utilizza il bene e, quindi, si manifesta come proprietario, piuttosto che conservarla in capo ad altri che se ne disinteressano per lunghissimo tempo.
Il tempo è, dunque, il primo elemento essenziale da prendere in considerazione.
Usucapione immobiliare ventennale
Per la proprietà (o altri diritti reali) sui beni immobili, l’art. 1158 del codice civile richiede il possesso per venti anni; detto possesso deve essere caratterizzato da quattro elementi:
- possesso continuo, nel senso che il soggetto deve essere in grado, a proprio volere, di esercitare il proprio diritto e abbia materialmente compiuto tali atti;
- possesso non interrotto, da intendersi, alla luce dell’art. 1167 del codice civile, nel senso che eventuali privazioni del possesso superiori al periodo temporale di un anno comportano il decorso di un nuovo termine;
- possesso non acquistato o non mantenuto in modo violento, da interpretarsi alla luce degli articoli 1163 e 1168 del codice civile; in specie, considerando l’acquisto violento quello ottenuto mediante compimento di atti arbitrari in danno del soggetto che ne abbia il possesso, impedendogli l’esercizio del proprio possesso, ai fini dell’usucapione è necessario o che l’acquisto sia avvenuto senza tale comportamento (pensiamo a un terreno privo di qualsivoglia recinzione e non utilizzato da nessuno) ovvero che, ottenuto il possesso violentemente, cessino, sia i comportamenti materiali, sia il timore del soggetto spogliato; in tale secondo caso, il termine dell’usucapione decorre dalla cessazione;
- possesso pubblico e, quindi, non acquistato o non mantenuto in modo clandestino, dovendosi, per ciò, intendere che rimanga occultato al legittimo proprietario.
Inutile precisare che nell’interpretare i requisiti sopra esposti, la Giurisprudenza si è, negli anni, sbizzarrita, nell’occuparsi dei casi più disparati e ricondurli, o meno, ai parametri legali.
L’usucapione per un terreno richiede un possesso ventennale
Quel che è certo è che non basta piantare due piante nel terreno altrui per diventarne proprietari… come troppo spesso si sente dire.
Un tema di particolare interesse, per quanto attiene la proprietà, è quello della possibilità di usucapirne il diritto in danno dei comproprietari con cui si condivide il possesso del bene. Il tema è abbastanza controverso, ma la Cassazione ha cercato di chiarire i requisiti del fenomeno: in specie, si è precisato che non è sufficiente un utilizzo esclusivo del bene (a fronte di un’astensione degli altri dal pari uso) poiché ciò potrebbe essere conseguenza anche di una scelta personale, che è compatibile con il mantenimento del diritto di proprietà; è, invece, necessario che il comunista possa godere della cosa in modo inconciliabile con il pari uso altrui e in modo tale da evidenziare un’inequivoca volontà di considerarsi proprietario e non mero comproprietario.
Usucapione: gli altri istituti
Chiariti gli elementi essenziali dell’usucapione immobiliare ventennale (che costituisce, a tutti gli effetti, l’ipotesi più tipica e ricorrente), è possibile svolgere qualche cenno agli altri istituti previsti.
L’art. 1159 del codice civile disciplina l’ipotesi dell’usucapione decennale del diritto di proprietà (e altri diritti reali) sempre su beni immobili, condizionando il minor tempo richiesto all’esistenza di un “titolo astrattamente idoneo” in capo al soggetto che ha acquistato il bene.
In sostanza, l’ipotesi disciplina il caso in cui un soggetto “acquisti” il bene, ma il suo titolo (per esempio, il contratto con il quale il trasferimento avviene) sia in qualche modo viziato (e che quindi sia annullabile). Ipotesi di titolo astrattamente idoneo sono state individuate anche nella donazione di un bene altrui e nel legato di cosa altrui; non, invece, nella divisione, nella transazione o nel titolo meramente putativo.
Dunque, la parvenza giuridica di legittimità del possesso, unitamente al possesso vero e proprio (con i requisiti propri di cui sopra) permettono al soggetto, in termine più breve di quello ordinario, di consolidare la propria posizione giuridica.
L’art. 1159-bis del codice civile prevede termini ridotti (15 anni, in carenza di titolo, 5 con titolo astrattamente idoneo) per l’usucapione della proprietà di fondi rustici nei comuni classificati come montani.
L’art. 1160 del codice civile si occupa, invece, delle universalità di beni mobili (pensiamo, per comprendere il concetto, a una collezione di quadri, ovvero a una biblioteca), fissando i termini di venti anni per l’usucapione ordinaria e dieci, per il caso in cui l’acquisto sia avvenuto, in buona fede, ma da chi non ne era proprietario, con titolo idoneo.
Per quanto riguarda, infine, i beni mobili singoli (tutti gli oggetti suscettibili di valutazione economica), l’art. 1161 prevede tre ipotesi:
- con titolo astrattamente idoneo, l’acquisto è immediato, ex art. 1153 del codice civile; la norma, in sostanza, prevede che quando un soggetto acquisisca il possesso, in buona fede, anche da chi non ne sia proprietario, ma con un titolo idoneo, egli ne diviene proprietario; la buona fede si sostanzia nell’ignoranza che il soggetto cedente non ne sia proprietario;
- senza titolo astrattamente idoneo, ma con acquisizione del possesso in buona fede, è necessario il decorso di dieci anni di tempo;
- senza titolo astrattamente idoneo e con mala fede nell’acquisto, sono necessari venti anni di possesso.
L’ultima categoria interessata è quella dei beni mobili registrati (auto, natanti), per i quali è prevista un’usucapione triennale, qualora vi sia un titolo astrattamente idoneo, che sia stato trascritto; in assenza del titolo, o della trascrizione di esso, è necessario un possesso decennale.
Gli artt. 1163 e 1167 del codice civile disciplinano, come già visto, le caratteristiche del possesso, ai fini dell’usucapione.
L’art. 1164 del codice civile, invece, stabilisce un principio, già visto in materia di possesso, in relazione al concetto di interversione, precisando che qualora un soggetto possieda un diritto reale (pensiamo a una servitù di passaggio) su cosa altrui, non potrà mai usucapire la proprietà del bene, a meno che non compia atti utili a manifestare l’intenzione di cambiare le ragioni del proprio utilizzo del bene.
L’art. 1165 del codice civile, invece, è applicazione della considerazione, prima svolta, in merito alle similitudini tra usucapione e prescrizione; la norma, infatti, prevede che le cause di sospensione, interruzione e computo dei termini si applichino (per altro in quanto compatibili) anche all’usucapione.
L’art. 1166 del codice civile, infine, prevede che l’eventuale termine o condizione, quali cause impeditive dell’esercizio del diritto, non siano opponibili al soggetto che possa vantare un’usucapione ventennale. In sostanza, in tale ipotesi, vale sempre e comunque la circostanza di fatto del possesso, indipendentemente dalle ragioni giuridiche che potrebbero minare l’acquisto conseguenza del lungo decorso temporale.
Lorenzo Zanella
Avvocato
Iscritto all’Ordine degli Avvocati di Treviso
